房产税会计分录怎么做

房产税的账分两步走：先计提，再缴纳。借方固定是「税金及附加」，贷方是「应交税费——应交房产税」，缴纳时再冲减这个负债。自用房产按余值从价计征，出租房产按租金从租计征，税基和税率都不同，但入账科目是同一个。

从价计征：自用房产的税基是余值

自用房产按房产原值一次减除百分之十到百分之三十后的余值计算，税率百分之一点二，这叫从价计征。减除比例由省级政府在区间内确定，各省不一样，有的减三成，有的减两成。

房产原值不是账面净值，也不是买价。按现行口径，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备，或者一般不单独计算价值的配套设施，比如暖气、卫生、通风、照明、煤气管道。房屋改扩建的支出，要相应增加原值。

这里有个常见分歧：土地价值要不要并进房产原值。对按房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。容积率低于零点五的，按房屋建筑面积两倍计算土地面积，据此确定计入房产原值的地价。

从租计征：租金要先做价税分离

出租房产按租金收入从租计征，税率百分之十二。个人出租住房减按百分之四，住房租赁企业向个人出租住房也减按百分之四，具体口径以现行规定为准。

租金收入是不含增值税的。营改增之后增值税属于价外税，不能作为房产税的计税依据。合同写的是含税总价，就要先换算：不含税租金 = 含税租金 ÷（1 + 适用税率或征收率）。一般纳税人出租老项目可按百分之五简易计税，新项目按百分之九。

计提与缴纳，为什么中间要过一道「应交税费」？

因为房产税按年计算、分期缴纳，计提和实际缴库不在同一个月。中间过一道「应交税费」，费用才能落在受益期间，负债也如实反映在资产负债表上。少了这道过渡，要么费用提前，要么负债漏记。

计提时：

• 借：税金及附加　24 000
• 贷：应交税费——应交房产税　24 000

实际缴纳时：

• 借：应交税费——应交房产税　24 000
• 贷：银行存款　24 000

从租计征的账一样，只是金额按租金算。有人把出租房产的房产税记进「其他业务成本」，理由是租金收入进了「其他业务收入」，成本要配比。这个思路在旧准则下有过，现行准则明确房产税、土地使用税、车船税、印花税统一进「税金及附加」，不再往各业务成本里分。

房产税按年计算、分期缴纳，时间点怎么卡？

「按年计算」指全年税额按年确定，「分期缴纳」指分月、分季或按半年入库，具体期限由省级政府规定。所以会计上要按期计提，不能等到缴款那天一次进费用。

纳税义务发生时间分几种：新建房屋自建成之次月起；购置新建商品房自交付使用之次月起；出租、出借房产自交付出租、出借之次月起；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自使用或交付之次月起。终止纳税义务的，从次月起停止计算。

如果企业一次性缴纳全年税款，正确做法是先记「应交税费」借方，再按月摊进「税金及附加」。直接一次进费用，当月利润会异常，年报分析时一眼能看出来，跨期审阅也过不去。

三个最容易做错的地方

第一个错，把房产税记进「管理费用」。2016 年 5 月之后，房产税、土地使用税、车船税、印花税从「管理费用」调整到「税金及附加」，依据是财会〔2016〕22 号。老教材和不少网上的分录还是旧写法，照抄就错。

错写成这样，税金及附加少计、管理费用多计，两个指标同时失真：

• 借：管理费用——房产税　24 000
• 贷：银行存款　24 000

正确应是先计提、再缴纳，两步都走税金及附加和应交税费：

• 借：税金及附加　24 000
• 贷：应交税费——应交房产税　24 000

第二个错，从租计征直接拿含税租金乘百分之十二。增值税不该进计税依据，正确做法是先除以一加税率。差额看着不大，按年累计是一笔不小的补税，还要加滞纳金。

第三个错，把出典当成出租。产权出典的房产，由承典人按房产余值缴纳，税率百分之一点二，不是按典价从租计征。财税〔2009〕128 号对此有明确规定，典价和租金是两回事，混了就会少缴。

常见问题

房产税和城镇土地使用税要合并计提吗

可以合并做一笔，但明细要分开。两个税种都进「税金及附加」，贷方分别设「应交房产税」和「应交土地使用税」明细。合并成一笔「应交税费——房产税及土地使用税」，申报时对不上税种，年底汇算要重新拆。

无租使用其他单位的房产，谁来缴税

由使用人代为缴纳。无租使用房产的情况，产权人不在当地或者不便缴纳的，税务机关可以要求使用人代缴，按房产余值计算。这一条在关联企业之间借用办公场地时经常遇到，双方要在协议里写清税负归属。

房产大修期间可以免缴房产税吗

看情况。房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请、税务机关核准，大修期间可以免征。注意是「停用」且「半年以上」，边修边用的不适用。申请要留好施工合同和停用证明，事后补不了。